近日，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)、中歐國(guó)際工商學(xué)院教授盛松成發(fā)表文章，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析。文章認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)遇到的最難的問(wèn)題是有效需求不足，市場(chǎng)出清仍不徹底，過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

　　要緩解這些問(wèn)題，需多管齊下。首先，地方政府要依法依規(guī)收回閑置土地，還要嚴(yán)格限制供地，維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)和加快推進(jìn)房企退出與轉(zhuǎn)型，減少供應(yīng)以抑制供給過(guò)剩，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子。

　　其次，進(jìn)一步擴(kuò)大需求。例如，對(duì)首套房、多孩家庭購(gòu)房等剛需購(gòu)房加大優(yōu)惠力度；更要想方設(shè)法提升居民收入，改善預(yù)期，降低房?jī)r(jià)收入比；繼續(xù)推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度，支持市場(chǎng)回穩(wěn)。

　　第三，加大結(jié)構(gòu)性去化力度。商辦用房的去化壓力更大，建議更改商辦用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)。適當(dāng)簡(jiǎn)化和降低商業(yè)用房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，加速去化。也可以考慮將一些符合標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)與公辦用房改建為租賃住房。

　　盛松成從過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，以及近期房地產(chǎn)政策分析，認(rèn)為2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大。從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開(kāi)測(cè)算，我國(guó)每年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平。2024年前11個(gè)月，我國(guó)商品住宅銷售面積已達(dá)到7.2億平方米。高頻數(shù)據(jù)顯示，12月的商品房銷售繼續(xù)呈回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　文章預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)五方面的變化趨勢(shì)：

　　一是新房規(guī)模收縮，人房轉(zhuǎn)化比（住房規(guī)模與人口的比值）穩(wěn)定在0.2~0.3。即隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，每個(gè)常住人口每年對(duì)新房的需求量保持在0.2~0.3平方米。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，近40年紐約人房轉(zhuǎn)化比平均為0.2，東京近30年平均約0.3。

　　二是二手房交易成為主導(dǎo)。近些年，我國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速。我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20個(gè)核心城市中，2019年二手房的成交占比為40%，2024年8月份該比例上升至62%，二手房成交量已經(jīng)超過(guò)新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我國(guó)核心城市已經(jīng)步入以二手房交易為主的存量市場(chǎng)階段。

　　三是資產(chǎn)價(jià)格重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值的潛力。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，資產(chǎn)價(jià)格重構(gòu)也是特征之一。資產(chǎn)保值性與城市能級(jí)有直接關(guān)系，其中一線城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，一線城市資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整時(shí)間相對(duì)較短，調(diào)整的幅度也最小，其次分別是二線和三線城市。

　　四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢(shì)。城市更新是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要是通過(guò)一系列綜合性的維護(hù)與改造，對(duì)城市內(nèi)功能衰退、環(huán)境較差、設(shè)施老舊以及空間布局不合理的區(qū)域，進(jìn)行有計(jì)劃、有步驟的升級(jí)與重塑。2024年7月，國(guó)務(wù)院頒布《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，強(qiáng)調(diào)了以人為本的核心理念，提出要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是抓好城市地下管網(wǎng)等“里子”工程建設(shè)，加快補(bǔ)齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。

　　五是保障性住房體系將進(jìn)一步完善，成為住房體系的重要支撐。保障性住房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問(wèn)題，該體系的完善也是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)志之一。加大保障性住房建設(shè)和供給，有利于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，滿足工薪收入群體的剛性住房需求，也是為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)推出的有力舉措。